同一个板块，新房、次新房，一般你会怎么选择？
传统销售旺季5月来临，珠海各区在售新房内卷严重，主动下调备案价的不在少数，折射到最终销售价，85折促销，也时有出现。
那么，各大热门板块，到底买新房好呢？还是次新房好呢？
今天，房姐索性把珠海6大热门板块的32个新盘拿出来，与其周边的二手房作个对比。刚需买房，怎么选？看这篇就够了！
说明：
1、以下二手价格是根据2021年二手成交均价统计，来源链家。
2、一手价来源于搜狐焦点。仅供参考
六大热门板块，你选谁？
这一期，房姐关注的是香山湖、文园五洲、唐家半岛、航空新城、湖心路、白蕉东湖新城等六大热门板块。
其中，有部分板块已经出现一二手价格倒挂的现象。
【香山湖板块】
价差最高达4500元/平，板块价格十分坚挺
说起香山湖板块，可以说是珠海人眼中的“神话”！
学区优质、配套成熟、环境宜人......一直是它的标签。
同时，这里还是一二手价格倒挂的“重灾区”。据统计，目前香山湖在售的新盘只有珠光里程花园，最近一次开盘均价为4.55万/平。
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新盘项目 |
均价 |
附近二手房 |
成交均价 |
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珠光 里程花园 |
45500 |
华发四季 |
46470 |
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名苑雅居 |
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金地 伊顿山 |
43204 |
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学府道 |
43020 |
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熙园 |
32786 |
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云山诗意 |
38480 |
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尚东领御 |
40622 |
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盈翠轩 |
28585 |
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明月山溪 |
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恒裕 水墨阑亭苑 |
50059 |
而二手方面，有华发四季、金地伊顿山、明月山溪、尚东领御、恒裕水墨阑亭苑等，选择较多，不过成交价基本都在4万/平以上。
其中，华发四季、恒裕水墨阑亭苑成交价已在珠光里程花园之上，恒裕水墨阑亭苑成交价更是高出了近4500元/平，一二手价格倒挂非常明显。
点评：
整体来看，香山湖板块可以说是珠海市区房价最高的板块了，二手成交价不断刷新。来此置业的主要是改善家庭。
由于该板块新房较少，二手房常常是“客多房少”。至于如何选择，一手方面，目前板块仅有的新盘珠光里程花园，预计会在今年年底加推新品，大家不妨等等新品价格如何。
另外，接下来还有一个纯新盘，即名苑雅居，预计会在今年动工。
二手方面，选择较多，大家可根据自身实际需求来选择。
【文园五洲板块】
价差最高4757元/平，五洲花城二期最高
在优质的文园中学学区内，五洲花城系列、优特绿城·桂语香山等，以及周边二手房备受市场关注。
由于学区缘故，该板块房价十分坚挺。
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新盘项目 |
均价 |
附近二手房 |
成交均价 |
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五洲花城三期 （已售罄） |
46000 |
五洲花城 二期 |
44757 |
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优特绿城· 桂语香山 （已售罄） |
40000 |
五洲花城 二期C区 |
40048 |
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五洲花城 一期澳洲园 |
39978 |
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/ |
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五洲花城 一期山场花园 |
40055 |
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水木 清华园 |
36875 |
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万丰新园 |
21563 |
一手方面，五洲花城三期、优特绿城·桂语香山首开价格都在4万/平左右，其中五洲花城三期售价最高达4.6万/平。
二手方面，五洲花城二期、二期C区、一期澳洲园等售价都不低。从成交数据来看，五洲花城二期成交均价为4.5万/平。
去年6月，五洲花城二期一套建面约136平三房两厅单位成交单价更是去到了4.8万/平，与周边一手房相较，倒挂明显。
| 成交最高价（来源链家）
目前，五洲花城三期、优特绿城·桂语香山均已售罄，接下来该板块还将迎来华发香山湖畔苑、珠海传媒综合体两大项目。
点评：
事实上，来此置业的要么是自住，要么是因为文园中学。而该板块唯一的两个新盘目前都已售罄，所以，想要选择该板块新房的，只能等等华发香山湖畔苑和珠海传媒综合体项目。
二手方面，五洲花城系列，体量庞大，产品从刚需到改善都有，可满足不同群体的需求。
需要注意的是，接下来香洲北工业区规划有一所中学，届时文园中学学区也将重新洗牌。
【唐家半岛】
二手成交价格，时有新高
由于区位、配套、环境等因素，唐家半岛主要以宜居为属性，一直深受改善群体的青睐。
从地理位置来看，唐家半岛靠山临水，位于珠海高新区核心位置，区位得天独厚。
目前，唐家半岛在售新盘有仁恒滨海半岛、天恒湾景、格力海岸、华发绿洋湾等。
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新盘项目 |
均价 |
附近二手房 |
成交均价 |
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仁恒 滨海半岛 |
38000起 |
仁恒 滨海半岛 |
30623 |
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格力海岸 |
26000起 |
仁恒 滨海半岛三期 |
31068 |
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天恒湾景 |
33000起 |
格力海岸 |
30679 |
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华发 绿洋湾 |
32000起 |
保利海上 五月花 |
30085 |
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/ |
/ |
保利海上 五月花二期 |
29942 |
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/ |
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保利海上 五月花三期 |
32769 |
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/ |
/ |
华策帝景湾 |
35717 |
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华发蔚蓝堡 |
25820 |
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/ |
/ |
华发 蔚蓝堡三期 |
25882 |
值得注意的是，目前唐家半岛也有一二手倒挂迹象出现。比如保利海上五月花、格力海岸、华策帝景湾等二手成交单价，有时比周边新房还要高。
据链家数据显示，2021年华策帝景湾二手成交单价最高去到了3.9万/平，格力海岸最高去到了3.5万/平，保利海上五月花最高去到了3.7万/平。
点评：
新房促销降价，唐家半岛也有一二手价格倒挂迹象出现，比如华策帝景湾、格力海岸、仁恒滨海半岛等指标盘二手成交价不断突破，当然高价成交的往往是景观较好或者改善的大户型或复式，不代表整个二手市场，没有刚需产品可选。
目前来看，唐家半岛一、二手房都较多。想看小户型的，可看格力海岸六期、保利海上五月花等，想要大户型的，仁恒滨海半岛、天恒湾景等均有选择。
【航空新城】
二手普遍站上2万+/平，但和一手价差仍在
作为西区新城之一，航空新城近年来发展飞快，城市界面越发清晰。
目前，航空新城在售新盘价格整体较低，除了崇峰壹号院，其他在售新盘售价都在2.4万-2.9万/平之间。
其中，部分项目屡屡推出特价房源，价格颇为友好。
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新盘项目 |
均价 |
附近二手房 |
成交均价 |
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华发天茂 国际半岛 |
24000起 |
保利时代 |
22204 |
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天茂领航湾 |
25000起 |
保利香槟 国际花园 |
20175 |
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粤海拾桂府 |
24000起 |
龙光玖龙府 |
20145 |
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卓越旭辉 江屿海 |
26500 |
时代山湖海 |
20508 |
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龙光玖誉湾 |
25000起 |
时代 山湖海6期 |
19371 |
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鹏瑞金玥湾 |
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中海 左岸岚庭 |
26283 |
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华发碧桂园 滨海半岛 |
25000起 |
中航花园 |
18487 |
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崇峰壹号院 |
43000 |
/ |
/ |
据统计，目前航空新城二手有中海左岸岚庭、时代山湖海、龙光玖龙府、保利时代等，基本以次新房为主。
从去年成交数据来看，航空新城二手成交价普遍都在2万+/平，其中中海左岸岚庭成交价已经突破2.7万/平，成为片区的二手标杆盘。
点评：
目前，航空新城居住氛围越来越浓厚，配套相继落地，可以说是自住的好地方，不仅可以满足改善群体，还可以满足刚需群体。
刚需群体，可以看看中航花园、时代山湖海，以及保利香槟国际花园等二手盘，都有2万/平左右的房源。
一手方面，可以看看粤海拾桂府、天茂领航湾等，均价都在2.5万/平左右，很适合上车。
刚需圣地，湖心路二手可淘笋
刚需圣地，湖心路二手竟然也要比一手贵了，你信吗？
目前，湖心路一、二手房众多，其中一手房为10+个，二手房更是为20+个，竞争非常激烈。
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新盘项目 |
均价 |
附近二手房 |
成交均价 |
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湖心明荟 |
15556起 |
诚丰新园 |
12722 |
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湖心明悦 |
17000 |
春满园 |
12291 |
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玖悦云府 |
14000 |
德昌 盛景花园 |
13177 |
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湖心 金茂悦 |
18500 |
东方威尼城 |
11444 |
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复地 星愉湾 |
19000 |
观湖半岛 |
13000 |
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中铁建 未来城 |
19000 |
湖星水岸 华庭二期 |
12809 |
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家和城 |
18000 |
湖星水岸 一期 |
13064 |
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五洲家园 |
23500 |
集美雅苑 |
12834 |
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建发悦玺 |
19500 |
家和城二期 |
17557 |
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誉峰 |
16000 |
家和城一期 |
16034 |
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中铁建 湖心公馆 |
21000 |
金碧丽江 东海岸 |
15754 |
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南光泊岸 |
18000 |
康裕花园 |
11612 |
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时代都 荟大境 |
16800 |
美湖湾 |
15252 |
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恒裕江山汇 |
19000 |
美一方园 |
11179 |
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华德同裕· 璞樾 |
20000起 |
时代 香海彼岸 |
15577 |
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/ |
世荣名筑 |
12825 |
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/ |
泰和苑 |
10206 |
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万威美地 |
12316 |
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/ |
/ |
五洲家园 |
18496 |
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/ |
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西江月 |
11277 |
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/ |
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西江 月雅园 |
11699 |
价格方面，湖心路一手整体均价为1.52万-2.35万/平，价格最高的是五洲家园，最低的是玖悦云府。
而在二手价格方面，成交单价最高1.8万/平，最低1万/平。
点评：
湖心路不管是一手还是二手，选择很多，性价比都不错。
目前湖心路新盘主要集中在湖心新城（西部A片区），湖心路以东在售新盘只有五洲家园、家和城、誉峰等。
而二手主要集中在湖心路以东区域，像最受欢迎的五洲家园、家和城、世荣名筑、时代香海彼岸等。
不论哪个，湖心路价格还是比较“笋”的，想置业的不妨瞄准时机果断下手。 
【白蕉东湖新城】
一手较少，价差最高4000元/平
除了湖心路外，斗门另一个板块也值得关注，那就是白蕉东湖新城。
从统计的数据来看，白蕉东湖新城目前只有两个新盘，分别为恒隆御景花园、华发峰尚，价格都较低，为1.1万/平左右。
而在二手方面，有华发峰尚、金地格林泊乐、时代倾城、万科魅力之城等，去年成交均价都比一手要高。
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新盘项目 |
均价 |
附近二手房 |
成交均价 |
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恒隆 御景花园 |
10600 |
华发峰尚 |
12164 |
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华发峰尚 |
11572 |
金地格林 泊乐一期 |
13286 |
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/ |
/ |
时代倾城 二期 |
12358 |
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/ |
/ |
时代倾城 三期 |
12518 |
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/ |
/ |
时代倾 城一期 |
12225 |
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/ |
/ |
万科魅力 之城二期 |
13050 |
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/ |
/ |
万科魅力 之城一期 |
12492 |
其中，时代倾城、万科魅力之城二手成交价最高为1.4万/平，与一手相比，差了近4000元/平。
点评：
相对湖心路，白蕉东湖新城选择性就少了很多。
板块价格整体在1万-1.3万/平之间，想要选择一手，可看看恒隆御景花园，另外还有华发峰尚尾货。
想要选择二手，时代倾城、万科魅力之城等性价比也不错，其中，时代倾城更是成为去年珠海成交最多的二手房。
写在最后
可以看出，以上六大热门板块基本都出现了一二手倒挂的现象。
究其原因，要么地段优越，要么配套成熟，要么房价洼地。不过，整体价差不算太大。
从最新的房价数据来看，珠海4月一手房均价为24908.78元/平，环比下降了2.1%，同比上涨0.48%。
而在二手方面，据安居客显示，珠海4月二手房均价为23608元/平，与一手均价基本持平。
最后，我们来个小互动。在接下来的市场中，你是选择买一手还是买二手呢？
