新香洲4.1亿卖地!梅华学区新增过百套住宅

来源: 珠海房姐 阅读量: 144 发布时间:2022-07-01 15:21:51

7月第一拍来了!

就在刚刚,位于新香洲人民西路南大环山的一幅占地约1.2万平住宅地块成功拍出。珠海市海滨广场房地产有限公司总价约41678万元、折合楼面价24373元/平竞得该地块。 

值得一提的是,该地块不仅位于新香洲核心位置,地理位置优越。而且住宅容积率为1.4,且建筑层数≤7层、21米,将打造洋房或别墅等高端、低密产品。

那么,该地块具体素质如何?请往下看:

地理位置优越,容积率1.4

据公告显示,该地块位于新香洲人民西路南大环山,与龙光海悦云天、仁恒星园、优仕雅苑等住宅相邻。

 | 区位图

周边有仁恒星园商业街、梅华中学、星园市场、区人民法院、体育中心等配套,另外,人民西路、星园路、嘉祥苑路等道路也环伺左右。

可以说,地理位置是非常优越。据了解,该地块正是现在的浩朋驾校所在位置。

地块本身方面,总占地面积12214.16平,总建筑面积20519.78平,计容建筑面积17099.82平。

用地性质

城镇住宅用地

备注

用地面积

12214.16

 

计容建筑面积(平)

17099.82

 

其中

可售住宅(平)

16828.82

 

物业管理用房(平)

177.45

 

其他配套设施(平)

171

除物管用房外的其他配套设施,按1%设定

建基面积(平)

3406.48

一级建筑覆盖率≤22%

地下人防建筑面积(平)

3406.48

一级建筑覆盖率≤22%

地下人防车位(个)

86

40/平个计算

地下总建筑面积(平)

3406.48

 

总建筑面积(平)

20519.78

 

其中,可售住宅为16828.82平,按套均100平/套计算,预计项目可带来168套住宅

停车位比例为0.5车位/户,按40/平个计算,共有86个车位

值得一提的是,该地块绿化率≥35%,容积率1.4,建筑层数≤7层、21米,将打造为低密度的中低层洋房或者别墅产品。

 | 来源挂牌文件

产品方面,计划为二至三房单位,平层设计,毛坯交付

起拍2万/平,销售要4.3万/平?

价格方面,总价343022389元,折合楼面价约20060元/平起拍,增价幅度171.52万元/次,其中地面地价为28084元/平。

值得注意的是,根据挂牌文件显示,经相关部门评估后,该地块的销售单价预计为42760元/平,销售总价约7.2亿元。

 | 来源挂牌文件

由其可见,该地块未来销售的价格至少在4万/平以上

不过,与周边楼盘对比,这个价格也在正常范围内。据统计,该地块附近的龙光海悦云天、中珠九悦、三好名苑等二手盘价格都在4万/平左右。

 | 周边房价(来源安居客)  

工业改住宅,划拨改出让

而与以往拍地不同的是,此次该地块的取得方式为划拨

据了解,该地块的原使用权人为珠海市机电设备公司,因在1998年,原珠海市规划局批准将该用地功能由工业改为住宅用地。但使用权人未按住宅功能补交地价,所以现由珠海市香洲区人民法院司法处置。

后来经过相关调整,将该地块的122146平用地(市政道路占用面积4816平待成交后调整),按容积率1.4进入珠海市公共资源交易中心交易,土地使用权出让年限自批准转让之日起计算(2020年12月15日)。

 | 来源挂牌文件

经过交易后,该地块的取得方式将由划拨转为出让

因此,该地块由广东省珠海市机电设备公司过户至买受人经历两个环节:1)广东省珠海市机电设备公司缴纳土地出让金,土地性质由划拨转为出让。广东省珠海市机电设备公司涉及税费:契税、印花税;

2)广东省珠海市机电设备公司转让上述地块至买受方。转让方涉及税费:增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税、企业所得税;买受方涉及税费:契税、印花税。

也就是说,该地块为工业用地改住宅用地,住宅出让年限自2020年12月15日起算,目前还剩余年限68.85年

现场平整,为驾校场地


从现场来看,目前该地块已平整,为驾校场地。

 | 现场

整体来看,该地块素质不错,地段优越、配套成熟、容积率低。但由于是划拨方式,竞得人要缴纳的相关税费较多。

 | 现场  

梅华中学学位将越来越紧张

根据学区划分,该地块的小学学区为香洲区二十一小,初中学区为梅华中学。而梅华中学去年迎来首次中考,且取得了不错的成绩,因此备受市场关注。

注意的是,在今年的《关于香洲区中小学招生工作的重要提示》中,梅华中学也出现了学位紧张的情况,学校学区内户籍新生已超出学区内学位数

据不完全统计,目前梅华中学学区范围内有金鸿利嘉阁、恒隆御园、仁恒星园、龙光海悦云天等50+个楼盘,数量非常多。

而梅华中学规模为36个教学班,按50人/班计算,共提供1800个学位。

如今,片区又将提供100多套住宅,可见接下来梅华中学的学位竞争将越来越激烈。

新香洲再迎住宅,预计年底亮相

据统计,新香洲上次拿地还是在2020年2月19日,华发以总价277000万元、折合楼面价约15389元/平拿下迎宾北路东侧、梅华东路南侧住宅、商业、文化设施地块。

据了解,该地块也就是正在建设中的华发香山湖畔苑项目,集购物休闲、社交娱乐、生态宜居、休闲体验于一体。

根据规划,该项目主要建设住宅、下沉广场、4层商业、地下车库、社区用房、邻里中心、城市道路、公园绿地等。其中,1栋住宅设计49层楼高,另1栋住宅设计26层高。

 | 效果图

项目整体总占地约1.86万平,总建面约18万平,设计停车位880个。

据了解,该项目配建的方志馆、工人文化中心预计在今年8月对外开放,而住宅预计在年底亮相。

那么,大家对今天这幅宅地是如何看待的呢?未来它到底能卖多少钱?

编辑 :zhlsw

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