仔细看,珠海房地产市场香山湖也熄火了?!

来源: 珠海房姐 阅读量: 145 发布时间:2022-08-04 11:15:02

当下,珠海房地产市场比较常见的现象是,新房打折促销,二手横盘压力大。

但反向操作的,也有。

比如香山湖板块。近年来,区域新盘屡推屡爆,有钱也不一定能买到那种,而二手房更是一举成为香饽饽,价格逆市走高,成为当下市场最耐人寻味的一抹异色。

 | 香山湖实景,珠海房姐拍摄

挂牌均价最高涨幅约11% 

根据链家数据,今年上半年珠海房地产市场共成交了1217套二手房,同比下降约48%。而在去年同期成交了2340套二手房,可见,今年的二手行情比去年要差很多。(特别说明:仅一家成交数据,不代表全市总成交)

 | 2020-2022年珠海上半年二手成交统计

此外,珠海也有不少二手房降价抛售,甚至有盘一夜回到解放前。即便如此,也鲜有人来看。

很明显可以感受到,当下二手市场正处下行期,但并不是所有板块都降温明显。

经浏览各大二手房网站时,房姐发现,珠海香山湖板块抗跌能力非常强,在市场下行期,仍然能有不少二手房价格逆市走高

Q房网数据显示,近半年来2022年3月-8月),香山湖板块二手住宅挂牌均价超一半项目呈现上涨,其中最高涨幅为10.98%,而从下跌项目来看,跌幅均比较小。

整体板块价格依然处于高位,表现很稳。 

 | 香山湖板块二手住宅挂牌均价

经梳理后发现,这些项目的产品类型跨度较大,主要以高端品牌住宅为主,也有普通住宅,还有一些房龄较老的小区。

其中,华发四季、尚东领御、金地伊顿山、云山诗意、恒裕水墨兰亭苑、明月山溪均为高端品牌住宅,建成时间在2008-2016年不等,挂牌均价普遍在4-6万/㎡。

尚雅苑、学府道则属于典型的普通住宅,挂牌均价有较大价差,主要原因是学府道只有很少房源挂出,8月挂牌均价为60426元/㎡。

熙园建成于2003年,房龄较旧,8月最新挂牌均价35389元/㎡,属于片区较低水平。

要知道,香山湖板块所在的新香洲区域,上半年一手住宅网签均价为42000元/㎡(数据/合富研究院),也就是说,除了个别房龄较旧的普通住宅均价较低外,香山湖其余二手住宅均价均处于区域高位水平。

可以说,香山湖已经成为区域头部板块,二手房均价位于珠海金字塔尖。

 | 香山湖板块部分项目分布 

珠海房地产市场成交熄火

虽说香山湖板块比较抗跌,但在大环境下,其成交也有熄火的现象。

从今年来成交数据来看(1-7月),香山湖板块成交11套二手住宅,对比去年成交40套而言,有熄火迹象

不过,今年板块二手成交周期整体来看都不长,最短仅为2天

其中华发四季成交2套,均为大面积住宅,成交均价在5.3万/㎡左右,成交周期2-5天。

而金地伊顿山成交最多,多为小面积单位,成交单价最高在4.8万/㎡,成交周期在2-179天。

一般而言,成交周期越短,说明房子的流动性越好,更好卖。 

 | 香山湖二手房成交统计,截止至7月31日

 | 2021年香山湖二手房成交统计暗藏玄机?

那么,香山湖二手房市场如此抗跌,有啥玄机?房姐认为主要原因归结于三点。

其一,板块新房供应极少。正所谓“物以稀为贵”,由于地处主城区核心地块,可供开发地块有限,且新房供应极少,目前暂时处于断供状态,因此,不少买家抢不到新房,只能转战二手房。

其二,区域二手房普遍较新,房龄多数集中在10年以内,其中恒裕水墨兰亭苑房龄最新,建于2016年。此外,板块内多为改善大面积产品,符合更多改善置业需求。

其三,板块价值高,资源集中,宜居属性强。香山湖位于新香洲黄金地段,生活娱乐设施齐全,交通便利,配套醇熟,人居氛围浓郁。

景观资源:除了香山湖公园这一大王牌外,周边还环绕了香山驿站、梅华城市花园、石溪公园等。

教育资源:凤凰小学、群贤小学、凤凰中学、珠海一中等优质教育资源。而凤凰中学有望成为文园中学的强有力的竞争者,学校将于明年迎来第一次中考。

休闲资源:毗邻体育中心,未来板块内还将有香山迎宾馆(在建)、香山文化中心(在建)等高阶配套落地。

综上,香山湖板块宜居性强,高阶配套资源倾斜下,备受买家青睐,且自住及改善置换属性强。

接下来,还有新盘吗?

板块唯一新盘珠光里程花园目前仅剩2栋待售,预计会在今年年底亮相。

此外,未来还将新增一纯新盘——名苑雅居,位于珠光里程花园北面,华发四季南面。

根据规划,项目用地面积为20693.28㎡,计容建筑面积约60275.01㎡。规划6栋住宅、1栋商业、1栋社区用房

目前项目正在进行清理地面工作,预计很快将迎来正式动工

 | 效果图

至于产品,根据项目投资立项可行性计划书内容来看,名苑雅居建面约90平户型占总户型的70%以上主要以刚改产品为主。

 | 来源梅华北5号居住地块可行性研究方案


珠海房地产市场香山湖,能买吗?

面对如此烫金板块,价格高企下,香山湖能买吗?如何选?

房姐认为,在预算范围内,满足看重的主要自住需求,就可以买!

对于自住、改善而言,如果喜欢香山湖环境,且看重这边的教育质量,有合适的房源可入手。

目前区域新房暂时断供,不妨将目光放置在一些房龄较新的二手房,比如华发四季、金地依顿山、尚东领御等,但需要综合考量下物业、小区绿化等,户型方面尽量选择3房或4房,从今年区域二手房成交户型来看,3房的流通性是最好的。

对于投资型买家,则不建议购入。板块主要以自住为主,投资属性较弱,且房价高企,二手房户型多以大面积产品为主,投资成本过大,不妨将目光放置高新区、十字门等区域新房,大环境下,能淘到不错的价格。

编辑 :zhlsw

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