珠海楼市!信心再一次被打压,开发商如何自救

来源: 珠海房姐 阅读量: 105 发布时间:2022-08-11 15:34:36

今年来,开发商的压力特别大。

6月出台救市政策后,就当大家都以为在政策端火力全开下,楼市或将迎来转机时,而结果并不尽人意,7月成交显疲态,并未延续6月热度。

信心再一次被打压,珠海楼市的开发商如何自救?

那就是不遗余力抢客紧紧抓住渠道这根救命稻草!

以往市场好的时候,渠道是锦上添花,现在市场差,渠道反而成为项目的标配了。就连当下卖得最好的几个项目,无一例外都与渠道方有合作。

而原因只有一个:市场太差了,房子太难卖!

 | 图片来源:@中指研究院


“降价+渠道”成市场主旋律

熟悉珠海楼市的人应该知道,今年来斗门去化不错,究其原因,不难发现,区域大多数项目热销的密码就是降价。

 | 珠海上半年各区域住宅网签套数

而降价后,价格总能低到让人惊掉上巴。

如白蕉某新盘特价房均价最低8字头,在此基础上还赠送20年车位使用权。

尖峰南区域特价房、一口价单位源源不断,总价直接让利20-30多万。

而湖心路更是夸张,根据中介发布的朋友圈广告来看,有项目在近日直降8000元/㎡,推出均价1.4-1.5万/㎡现房单位。

 | 制图@广州房产

降价的同时,也在纷纷发动渠道。

其中不乏有网签的扛把子某国企,该国企在全市的几大项目成交都不错。在询问一位中介朋友后得知,现阶段下,大多数渠道方更愿意主推该国企项目,一是不用担心烂尾,二是有垫佣,佣金结得快。

对此,房姐一位在斗门做策划的朋友透露:“我监测的几个竞品项目都签了渠道,而且成交渠道客源占比基本都在80%以上,只有市区和一些国企项目渠道占比不高,大概在30%-50%左右。”

而斗门这种现象正在不断蔓延开,如金湾某网红盘,一直来是不愁去化的,以前别墅产品不开渠道,而最近还是放下了身段,开拓了渠道。

事实上,就连市区的项目也无法独善其身,比如近期前山某新盘推出降价海报,均价低至近2.3万/㎡。

很明显,当下市场行情下,降价+渠道俨然成为楼市主旋律,各盘都在尽力抢夺着市场为数不多的客户。

楼市不易,房企内卷加剧

诚然,开发商通过渠道拓展客源已经不是什么新鲜事了,但放在市场下行期,开渠道前提下,还直接大幅度降价,可见市场“内卷”加剧,令人唏嘘。

而透过现象看本质,房姐认为,原因有三。

其一,市场萎靡,买家观望情绪浓,普遍置业意愿不高,导致目前存在的有效客源是比较少的;再加上疫情反复,原先珠海多数项目还能依靠外地客去化,而如今只能跟着其他项目一起抢本地客。

那靠什么抢呢?以往市场不好的时候,靠着特价房、买房送车、送物业费、送家电等花式手段,现在呢?直接降价,拿出最大的诚意,才能打动买家,促进成交。因此,价格战打响了,内卷开始。

 | 制图@广州房产

其二,姿态一再放低,超低价打破市场平衡。在国家提倡稳楼市的前提下,房价存在一定幅度的波动是很正常的情况。毕竟前期市场好的时候,不少项目均价都收获了一定的涨幅,而后在宏观环境影响下,出现回吐,属市场周期表现。

但通过超低价来吸引客户,就会扰乱市场平衡,加剧内卷。如现在珠海楼市里就出现了不少或假或真的工抵房,单价直降好几千。

其三,库存压力下,抓住救市政策的利好机会,发力冲刺。前面也提及过,斗门最先通过降价让利,抢收一波客源,实现走量。而其他区域,慢慢也开始采取行动了,现阶段,楼市蛋糕变小,项目房源多,客户少,房企们自然是要“打起来了”。

房价还会继续跌吗? 

不可否认的是,珠海目前降价、特价房特别多,低价房源满天飞,各个区域都有涉及。

此时的房价,彷佛没有最低,只有更低。

但珠海楼市房价真的跌了吗?以后还会继续下降吗?

据合富研究院数据,7月全市成交均价23297元/㎡,受成交结构影响,环比上涨4.3%同比下跌19%

尽管降价让利的项目很多,但保持维稳的项目也有,从今年房价走势来看,目前珠海整体楼市表现为筑底回升态势,均价有望企稳

  | 珠海2022年1-7月住宅均价走势

至于房价以后会不会下降,房姐认为,区域新房均价受成交结构影响,对于买家而言,与其关注整体的房价,不如留意项目的房价更合适。

毕竟,只有卖得好的项目,价格才能站得稳,而不愁卖的往往决定因素很多,如地段优势、品牌、户型等。

买方市场真的来了 

当下,开发商诚意倒是给足了,那现在对于买家而言,能出手了吗?

房姐认为,如果你有切切实实的买房需求,那么接下来可以重点关注自己倾向的项目了,因为,现在就是买方市场,有很多捡漏机会

不过,如果想精准抄底上车,事实上,就像股市一样,大部分人都很难做到,所以面对足够诚意的让利价,符合心里预期即可。

而关于如何买,针对不同人群,房姐有以下几点建议。

其一,逆向操作,有意到大湾区投资和养老的北方朋友,当下价格是不错时机。但,记得选择相对稳的品牌。

其二,刚需和改善,还是要抓紧出手。一些相对优质的品牌,当降价出货相对顺利,不排除后续会将价格调整,也就是升价。每个项目的窗口期,其实不尽相同。

很快,传统出货旺季就要到来,珠海能不能翻身?我们不妨拭目以待。

最后,关于珠海楼市的现状,你有何看法或疑问,欢迎留言评论~

编辑 :zhlsw

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